Sous eslovens,
lloguers europeus
Eslovènia té una alta taxa de propietat de l'habitatge, però els joves i els nouvinguts s'enfronten a un mercat saturat
El percentatge de propietat de l'habitatge a Eslovènia és del 85 %, molt per sobre de la mitjana europea i de la de Catalunya (68 %), segons dades de l’Eurostat. És a dir, la majoria d'eslovens són propietaris de casa seva. Malgrat això, la crisi de l’habitatge també ha arribat a aquest petit país d’Europa central amb poc més de dos milions de persones, 300.000 de les quals viuen a la capital, Ljubljana.
"La ciutat de Ljubljana corre el risc d'esdevenir exclusiva en un futur recent"
La liberalització del mercat, la bombolla immobiliària i l’arribada de demanda tant de l’interior del país com de l’estranger cap a la capital, han tensionat l’accés a un dret fonamental. Les noves generacions depenen de l’ajuda dels pares per poder-se independitzar; tot i això, molts no poden ni ajudar els seus fills.
“A la meva generació, qui no està en una relació estable amb dos sous fixos no es pot permetre viure fora de casa dels pares. Tenim edificis buits construïts durant la bombolla immobiliària, però ningú vol viure als afores de la ciutat”, comenta Vid Bešter, periodista eslovè de 30 anys.
El preu mitjà del metre quadrat a Eslovènia és d’uns 3.200 €/m² i a Ljubljana, de 5.050 €/m²
Mentre que a Catalunya és de 2.748 €/m² i a Barcelona, de 5.260 €/m²
En l'última dècada, els preus de l'habitatge a Eslovènia han crescut més ràpidament que la mitjana de la Unió Europea i dels països desenvolupats, augmentant més de cinc punts percentuals per sobre dels ingressos de les llars des de l'inici de la pandèmia, segons l’OCDE.
Alhora, el salari mínim eslovè és més baix que el de Catalunya. Aquest any, s'ha augmentat fins als 1.000 € nets al mes. En canvi, un lloguer del que es considera un pis estàndard per a una família, amb dues habitacions i una zona comuna, ronda els 1.200 € mensuals.
La casa, un símbol històric
Fa dues o tres generacions, la majoria dels eslovens compraven un terreny, demanaven una hipoteca i es construïen la seva pròpia casa. Un pas simbòlic d’independència personal i progrés nacional.
En aquells temps, encara formaven part de Iugoslàvia: no va ser fins al 1991 que Eslovènia es va independitzar, incorporant-se a la UE l'any 2004. "Tothom en tenia prou, això és la idea principal que diu la gent gran. Quan acabaven l’escola, tothom podia accedir a una feina i cobrava el mateix”, explica en Gregor, estudiant de màster de 28 anys i originari d'Odranci, a més de 160 km de Ljubljana. “Construir una casa era més assequible. Probablement costava quatre vegades menys que ara a les zones com la meva, i sis o set vegades més a la capital”, rebla.
“Sempre hem tingut una crisi, però no se’n parlava”, reivindica Dora Kavčič, investigadora a la cooperativa d’habitatge Zadrugator. Ja als anys 90, vora un 90 % de la població era propietària, cosa que indica que el 10 % restant vivien de lloguer o en situació de marginalització. Tot això, Kavčič afegeix que "encara no hi havia una escassetat significativa d'habitatges públics de lloguer".
Avui en dia, la bretxa de l’habitatge s’ha anat eixamplant, l'habitatge està més privatitzat i el model de lloguer pren més força. En ser tradicionalment minoritari, aquest sector està poc regulat i són freqüents els contractes informals. Per això, és difícil saber els preus reals del lloguer i l'abast real dels habitatges buits.
Escassetat del lloguer social
Les mesures recents per a afrontar la crisi de l’habitatge han apostat per invertir i augmentar l'oferta de lloguer sense ànim de lucre, que gairebé va desaparèixer després de les reformes postsocialistes.
Urška Honzak va formar part del Ministeri per al Futur Solidari (2023-2026) de l’anterior legislatura i defensa la inversió aconseguida gràcies al Pla de Recuperació i Resiliència dels Fons Next Generation EU: “Vam rebre 100 milions d'euros l'any durant els pròxims 10 anys per a l’habitatge públic, i ara s’haurien d’implementar”. El seu partit també va pactar amb el govern regular la taxació dels Airbnb, que actualment poden tributar a un tipus fiscal de només el 4 %, davant el 25 % dels lloguers de llarga durada, i augmentar els impostos sobre els habitatges buits, reivindica Honzak.
Tanmateix, experts com el cap de Recerca en Habitatge de l'UIRS, Boštjan Kebler, apunten que les mesures en matèria d'habitatge requereixen temps per veure els efectes. Un compromís que es pot veure contraposat amb l’aposta per reforçar el sector privat del nou govern entrant.
L’impacte de la gentrificació:
Del centre a la perifèria
“Ljubljana s'ha centralitzat com un pol econòmic, administratiu i estudiantil del país, atraient joves, estudiants i treballadors migrants”, sosté Kerbler.
“Allà hi trobes amics, la parella, les primeres feines… i un cop hi has format una vida, potser no tens l’oportunitat de tornar-te’n. Cada vegada arriba més gent i no hi ha prou oferta per assumir la demanda”, constata en Gregor.
Ara bé, “les pressions de demanda s’estenen més enllà del centre, als barris circumdants, provocant un efecte en cadena”, puntualitza Boštjan Kebler.
A més, als llocs turístics, com Ljubljana, Bled i les regions costaneres, els allotjaments de curta durada han canviat els usos dels habitatges, reduint-ne la disponibilitat per als residents i augmentant-ne els preus.
La Virgínia al Parc Tívoli
La Virgínia al Parc Tívoli
La Virgínia té 25 anys, és de Grècia i és fotògrafa de formació. Va anar a Eslovènia a fer una estada Erasmus+ amb el programa European Solidarity Corps i va decidir quedar-s’hi buscant millors oportunitats que al seu país, on els sous són encara més baixos. En els dos anys i mig que hi viu, ha passat per nombrosos canvis de residència: Medvode, Logatec, Bovec, i finalment Ljubljana. “A les poblacions petites, com Bovec, tot són allotjaments turístics, i a la ciutat hi ha molt pocs pisos lliures i, desafortunadament, massa gent buscant”, constata.
Ara, està de mudances perquè a l'apartament on vivia amb la seva parella tenien contracte només per cinc mesos: "La casa s'ha de tirar a terra i vam haver de conviure amb molts problemes d'humitat", explica. El nou apartament supera el seu pressupost, però la seva prioritat era "trobar alguna cosa abans que se’ns acabés el contracte perquè teníem por de quedar-nos sense res", confessa.
A més, la Virgínia denuncia que els propietaris, aprofitant que hi ha molta competència per llogar un pis, demanen molts diners per avançat i moltes condicions. "Tenir mascota és impensable si vius de lloguer", lamenta.
El nou apartament de la Virgínia a Ljubljana
El nou apartament de la Virgínia a Ljubljana
Els llogaters afronten sovint contractes amb males condicions que no tenen en compte els seus drets, apunta Dora Kavčič. A més, la durada habitual d’un contracte de lloguer a Eslovènia és d’11 a 12 mesos: per llei, només es poden fer contractes de més d’un any si l'habitatge compleix amb les directrius d’eficiència energètica recomanades per la UE, i el parc d’habitatge eslovè està molt envellit.
Teulada d'una casa amb plaques solars
Teulada d'una casa amb plaques solars
“Hi ha molta competició entre els llogaters, que tenen por de queixar-se als propietaris no sigui que no els vulguin renovar el contracte”, documenta Kavčič després d'anys vinculada al moviment per l'habitatge. Tot plegat, implica molta inseguretat a l'hora de poder establir una vida, conclou.
Els propietaris prefereixen llogar a estudiants perquè accepten pitjors condicions i, a més, poden ser una via per donar sortida a cases unifamiliars infrautilitzades. “Aquesta casa era dels meus pares, tot i que jo mai hi vaig viure. La van construir un cop els fills havíem marxat de casa i ens la van deixar d’herència”, relata en Samo, propietari eslovè que lloga la casa per habitacions a estudiants d’Erasmus. Són lloguers curts, d'un curs o d'un semestre, que li permeten donar sortida temporalment a la casa mentre decideix com administrar-la.
“Jo visc en un apartament al centre, sense aquest jardí, però molt més ben connectat. Pensava que potser m’hi mudaria en uns anys, però cada cop m'hi veig menys”, afegeix. La casa, però, no té aire condicionat i descarta fer-ne arranjaments temporals durant l’estiu: “No és el meu negoci, jo ja tinc una feina”, assegura. Tot i això, ell no creu que Ljubljana tingui una situació preocupant en relació amb l'habitatge.
Estudiants sense on dormir
"Avui dia tothom va a la universitat, el percentatge és molt més alt que el de quan hi anaven els nostres pares, quan era meitat i meitat. N’hi ha tres: les de Ljubljana, Maribor i Koper”, assenyala en Gregor.
La Universitat de Ljubljana, la més gran d’Eslovènia, té al voltant de 37.000 estudiants. Els dormitoris d’estudiants tenen uns 10.000 llits i no se n’ha construït cap de nou des del 2006.
“Quan t’inscrius a la universitat, per optar a una plaça es miren criteris com la distància des del lloc de residència, les connexions de transport, la renda familiar i les notes. Amb això fan una llista de prioritat”, explica en Gregor, que va ser afortunat que li donessin una plaça a la residència pública.
La Nika Gradišek i la Katja Kregar col·laboren a Radio Študent, on han cobert la problemàtica del sensellarisme estudiantil: joves que no saben on passaran la nit.
“Penso que la gent no s’adona de com de fàcilment pots trobar-te en una situació de precarietat residencial. Tothom a qui hem entrevistat ha estat, en algun moment, dormint il·legalment a les residències d’estudiants”, afirma la Nika. Ella mateixa va haver de començar la universitat allotjant-se en un hostal de Ljubljana mentre esperava indefinidament obtenir plaça als dormitoris.
Per a la Katja, en ser de Ljubljana, accedir a una residència pública era del tot impossible. Després de la pandèmia, va voler marxar de casa dels pares. Per fer-ho, va haver d’acceptar feines precàries amb què no podia pagar un lloguer, va viure en soterranis i subarrendaments il·legals. El seu rendiment acadèmic va baixar tant que va haver de tornar a casa per acabar els estudis. “El pitjor és ara que no puc permetre’m viure sola”, lamenta la Katja.
Ambdues assenyalen un sentiment generalitzat de nostàlgia per un estat passat en què es tenien més en compte les necessitats bàsiques de la població. “Jo visc en el primer edifici de dormitoris construït per les brigades d’estudiants i professors iugoslaves el 1950. Té moltes mancances, però hi ha un sentiment d’orgull perquè no se n'han construït més. M’encantaria poder-ho comparar amb alguna altra cosa, si el capitalisme hagués construït un nivell de vida millor! És un fracàs del sistema, on abans hi havia esperança en el futur, ara tot és esperar la catàstrofe”, diu la Nika.
Espai pel luxe
Si bé és veritat que s’estan construint nous habitatges, la majoria són promoguts per inversors privats estrangers. Aquests tampoc serveixen per fer front a la demanda perquè són construccions de luxe. “Construeixen complexos per a gent amb gran poder adquisitiu”, constata el Gregor. "No sé qui pot comprar aquelles cases de milions”, comenta Vid Bešter.
Un exemple d’això és la Villa Schellengurb, prop del centre, considerada un dels conjunts residencials més cars de Ljubljana. L’altra cara de la moneda és a Nove Fužine, la zona més densament poblada d’Eslovènia, una barri residencial als suburbis Fužine.
Models alternatius
Malgrat que els moviments ciutadans i les plataformes d’organització no són tan forts com a Catalunya, darrerament s’estan creant més iniciatives en resposta a la crisi de l’habitatge a Eslovènia. En són exemples Zadrugator, una cooperativa d’habitatge fundada el 2016, Stanovanjski blok, una aliança d'acció col·lectiva sorgida a finals de 2024 o Rental SOS, una plataforma d’assessoria jurídica gratuïta per a llogaters del sector tant privat com públic. “Ens hem d’organitzar per aconseguir més garanties i drets com a llogaters”, reivindica Dora Kavčič, membre de la cooperativa.
La falta d'habitatge assequible és una de les principals reivindicacions al carrer, en aquest cas, a la manifestació del 8M d'enguany.
La falta d'habitatge assequible és una de les principals reivindicacions al carrer, en aquest cas, a la manifestació del 8M d'enguany.
“Fa 10 anys l’habitatge no era un tema tan mediàtic; la gent ho sentia com un fracàs personal. Vam començar a explorar diferents models arreu del món per fer-hi front i vam fer una enquesta a la població, en la qual prop de la meitat dels entrevistats van dir que estarien interessats a viure en una cooperativa d’habitatge”, recorda la Dora. Zadrugator va estar negociant amb l’anterior govern amb l'objectiu de desenvolupar el projecte cooperatiu en habitatges reals. Tanmateix, un topall legal no permet que l’administració pública pugui cedir terrenys i això fa inviable econòmicament establir-se en les zones més tensionades.
"Crec que alguns reconeixements en l’àmbit de la Unió Europea poden motivar els governs regionals a implementar polítiques a favor d’un habitatge col·lectiu"
“Per nosaltres són un exemple casos com La Borda, on gràcies a la cessió de l'Ajuntament de Barcelona s’han construït habitatges cooperatius”, ressalta Kavčič. Així mateix, a Pula (Croàcia), molt tensionada pel turisme, s’està tirant endavant el primer habitatge cooperatiu de la zona de l’Adriàtic. El projecte es fa sota el paraigua de MOBA, una xarxa europea de cooperatives d’habitatge de la qual Zadrugator és membre fundador.
Edifici de La Borda, la primera cooperativa d'habitatges en cessió d'ús construïda en sòl públic a Barcelona
Edifici de La Borda, la primera cooperativa d'habitatges en cessió d'ús construïda en sòl públic a Barcelona
Segons els experts, cal millorar les solucions a llarg termini. Això implica diversificar el mercat de l’habitatge, incrementant el lloguer públic per aconseguir reduir les llistes d’espera, i establir un marc legal que afavoreixi alternatives com el coallotjament. Respecte del mercat de lloguer privat, fa falta més regulació i protecció tant per als propietaris com per als drets dels llogaters.
També defensen simplificar i accelerar els processos de planificació espacial i els permisos d'edificació per poder construir de manera més eficient. Finalment, recomanen prestar més atenció a les cases desocupades i potenciar les rehabilitació dels edificis antics.
Eslovènia pateix una situació que Barcelona també fa temps que coneix i que s'ha anat generalitzant arreu d'Europa. El context històric i la preferència per un model d'habitatge en propietat han anat modelant les circumstàncies concretes d'un dels principals reptes que afronten les noves generacions. Més enllà dels edificis, el que realment forma una localitat, una ciutat i un país és la seva gent. I és a aquesta gent a qui haurien d'arribar les solucions.
Un reportatge de Laia Mariné Carbonell per a Corresponsals del Canvi, un projecte del Diari de Barcelona amb la col·laboració de la Representació de la Comissió Europea a Barcelona.
Built with Shorthand